Bakırköy’de Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: İmar Artışı, Değerleme ve Hak Sahipliği Sorunları ve Çözümünün Değerlendirilmesi

Bakırköy’de Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: İmar Artışı, Değerleme ve Hak Sahipliği Sorunları ve Çözümünün Değerlendirilmesi

06.02.2023 Tarihli Kahramanmaraş Depremleri sonucunda ve beklenen İstanbul Depremi’nin olası yıkıcılığı, ülkede yapıların güvenliği yeniden gündeme gelmiştir. Bu doğrultuda yapı stoğunun genel olarak eski olduğu Bakırköy gibi İlçe Merkezlerinde plan revizyonları gündeme gelmiştir.

Bakırköy’deki yürürlükteki imar planlarının beklentiye cevap vermemesi sonucunda Bakırköy’de inşaat sektörü durağanlaşmış ve var olan konut stoğu da eskime sürecine girmiştir.

24.07.2026 onaylı 1/1000 Ölçekli Bakırköy Merkez Demiryolu Kuzeyi ve Güneyine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı ve plan notları önemli bir dönüm noktası oluşturmaktadır. Plan; yalnızca yeni yapılaşma koşulları tanımlamakla kalmamakta, mevcut yapılaşma haklarının korunması, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların dönüşümünün teşvik edilmesi, bazı bölgelerde ilave kat hakkı, tevhit, imar hakkı transferi, afet altyapısı ve zemin güvenliği gibi araçları birlikte ele almaktadır. Plan paftası, plan raporu ve plan notlarının bir bütün olduğu da planın genel hükümlerinde açıkça belirtilmiştir.   

Düzenlemeler sonucunda söz konusu 7 mahallede (Zuhuratbaba, Kartaltepe, Osmaniye, Zeytinlik, Cevizlik, Yenimahalle ve Sakızağacı Mahalleleri) yapı yenileme ve deprem odaklı kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlandırılmasına yönelik önemli planlama engelleri giderilmiştir. Özellikle site tarzında yapılan binaların kentsel dönüşümünde büyük avantajların yanında imar artışına paralel olarak birden çok paylaşım sorunu da gündeme gelmiştir. İmar planı ve plan notları değerlendirildiğinde aşağıdaki konularda sorunlar gündeme gelmekte ve paylaşım problemleri çözümünü beklemektedir. Plan notları madde madde aşağıda değerlendirilmiştir.

•          Mevcut yapılaşma haklarının korunması: 1999 depreminde hasar görmüş veya yıkılmış yapılar ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen yapılarda, yeni plan kararları nedeniyle kat adedi veya bina taban alanında hak kaybı oluşması halinde, belirli koşullar altında mevcut ruhsat ve yapı kullanma izin belgesinden kaynaklanan yapılaşma haklarının korunmasına olanak sağlanmıştır.   

•          Mevcut iskân edilmiş inşaat alanının korunması: Ruhsatlı yapıların yıkılarak yeniden yapılması halinde, parselin tamamının yol veya donatı alanında kalmaması ve kalan kısmın yapılaşmaya elverişli olması koşuluyla, mevcut ruhsata esas toplam iskân edilen inşaat alanının korunabilmesi mümkün hale getirilmiştir. Yeni planın daha yüksek yapılaşma hakkı sağlaması durumunda ise yeni plan hükümlerinin uygulanması öngörülmüştür.   

•          Yapı yaklaşma mesafelerinde esneklik: Mevcut ruhsatlı yapının taban alanının yeni planın yapı yaklaşma mesafeleri içerisinde karşılanamaması durumunda, ön bahçe mesafesinin 3 metreye, arka bahçe mesafesinin ise 2 metreye kadar azaltılabilmesine ve belirli koşullarda çıkmaların parsel sınırına 2 metreye kadar yaklaşabilmesine olanak tanınmıştır.   

•          Kamuya terklerden kaynaklanan yapılaşma kayıplarının azaltılması: Yol genişlemesi veya yol ve donatı alanları amacıyla bedelsiz terk edilen alanların, belirlenen koşullar çerçevesinde TAKS hesabında dikkate alınabilmesi sağlanarak kamuya terk işlemlerinin parselin yapılaşma kapasitesi üzerindeki olumsuz etkisinin sınırlandırılması amaçlanmıştır.   

•          Eski yapı nizamının korunabilmesi: Mevcut ruhsatlı yapı bitişik veya blok nizamda iken yeni planda ayrık nizama dönüştürülmüş parsellerde, toplam iskân edilen inşaat alanının aşılmaması koşuluyla eski ruhsata dayalı yapı nizamının korunmasına imkân verilmiştir.  

•          Birden fazla avantajlı hükmün birlikte uygulanabilmesi: Yeni plan nedeniyle kat adedi veya bina taban alanında kayıp oluşan parsellerde, 1.16 maddesinde tanımlanan hakların gerekli koşulların sağlanması halinde birlikte kullanılabilmesine olanak tanınmış; böylece mevcut yapılaşma haklarının mümkün olduğunca korunması hedeflenmiştir.   

•          İmar hakkı transferi: Tamamı veya bir bölümü yol ve donatı alanında kalan ve geriye kalan kısmında yapılaşma olanağı bulunmayan özel mülkiyete konu parseller için imar hakkı transferi mekanizması getirilmiştir. Transfer emsali 1,50 olarak belirlenmiş ve transfer edilecek inşaat alanının parselin imar uygulaması öncesindeki alanının %60'ı üzerinden hesaplanması öngörülmüştür.   

•          İmar hakkı transferinde ilave yapılaşma olanağı: İmar hakkının aktarıldığı parsellerde planla belirlenen yüksekliğin en fazla iki kat, yapılaşma hakkının ise en fazla %50 oranında artırılabilmesine olanak sağlanmış; ayrıca belirlenen koşullarda mevcut toplam inşaat alanı hakkı üzerinden %10 artış öngörülmüştür.   

•          6306 sayılı Kanun kapsamında +1 kat hakkı: Planın belirlediği koşulları sağlayan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenecek yapılarda ilave bir kat yapılaşma hakkı tanımlanmıştır. Demiryolunun güneyinde bu haktan yararlanılması belirli parsel birleşimi ve asgari alan koşullarına bağlanmış; silüet alanındaki ve plan notunda ayrıca belirtilen parseller kapsam dışında tutulmuştur.   

•          Ada bazlı dönüşümde +2 kat düzenlemesi: Ada bazlı birleşmelerde, mer'i plandan kaynaklanan toplam inşaat alanı artırılmaksızın, planla belirlenen kat adedine iki kat ilave edilerek yapı kütlesinin yeniden düzenlenebilmesine olanak sağlanmıştır. Silüet alanında bulunan parseller ise bu düzenlemenin dışında bırakılmıştır.  

•          Ayrık nizam parsellerde TAKS artışı: Ayrık nizam yapılaşma koşullarında TAKS 0,40 olarak belirlenmiş; bu değerin sağlanamaması halinde ön bahçenin en az 3,50 metre olması koşuluyla yan ve arka bahçe mesafelerinin 2 metreye kadar azaltılabilmesine imkân verilmiştir. Planın onayından önce TAKS 0,25 koşuluyla ruhsatlandırılmış parsellerin ise belirli koşullarda yeni planın yapılaşma hükümlerinden yararlanabilmesi öngörülmüştür.  

•          Bağımsız çatı dairesi oluşturulması: Belirlenen koşulları sağlayan yapılarda iskân edilebilir bağımsız çatı dairesi yapılabilmesine olanak tanınmış; özellikle 30.11.2022 tarihinden sonra ruhsatlandırılarak inşaatına başlanmış parseller bakımından bu hak ayrıca düzenlenmiştir.   

•          Riskli yapılarda doğrudan +1 kat olanağı: Ayrık nizam yapılaşma koşullarında, planla belirlenen kat adedi ile mevcut ruhsat veya iskân belgesindeki kat adedinin aynı olduğu ve 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem yapılacak parsellerde mevcut kat adedinin bir kat artırılmasına imkân tanınmıştır. Yapı Kayıt Belgesine konu alanlar ile silüet alanı içerisinde kalan parseller bu haktan yararlanamamaktadır.

Bakırköy İlçesi’ndeki kentsel dönüşümde temel sorunlar; mülkiyet ve uzlaşma, imar hakları, finansman, değerleme ve paylaşım, yüklenici ve sözleşme riskleri, hukuki-idari süreçler, mülkiyet sahiplerinin geçici barınma başlıklarında yoğunlaşmaktadır.  Özellikle binaların yapım yıllarında öngörülmüş arsa payları da büyük bir soruna yol açmaktadır.

Sonuç olarak; Bakırköy İlçesindeki kentsel dönüşüm süreci birçok fırsat penceresi açmasına karşın imar artışından kaynaklanan birçok paylaşım problemine yol açacağı ve mahkeme süreci ile sonuçlandığı görülmektedir. Bu doğrultuda mütalaa raporlarının, bağımsız bölümlerin imar ve mülkiyet durumlarını inceleyen değerlendirme ve değerleme raporlarının düzenlenmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan sorunlar aşağıda sınıflanarak belirtilmiştir.

Mülkiyet Sahipliği Açısından Değerlendirilmesi

•          Hak sahipleri arasında uzlaşma sağlanamaması

•          Parçalı, hisseli ve miras kaynaklı mülkiyet yapısı

•          Tapu, kadastro ve fiilî durum uyuşmazlıkları

•          Arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşımında anlaşmazlıklar

•          Arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle uyumsuzluğu

İmar, Planlama ve Yapılaşma Açısından Değerlendirilmesi

•          Mevcut imar haklarının dönüşüm için yetersiz kalması

•          Emsal ve yoğunluk artışı beklentileri

•          Plan değişikliği ve imar uygulamalarının uzun sürmesi

•          Parsel büyüklüğü ve geometrisinin yapılaşmaya uygun olmaması

•          Güncel yapılaşma, otopark, yangın ve deprem koşullarına uyum güçlüğü

•          Kamulaştırma, terk, imar hakkı transferi ve DOP kaynaklı uyuşmazlıklar

•          Bodrum kat, zemin kat ve normal katlar arasındaki paylaşım bazlı uyuşmazlıklar

•          Binaların yapıldığı dönemlerdeki mevcut yasalar bakımından gerekli mevzuat açısından değerlendirilmesi

•          Kamulaştırma, terk, imar hakkı transferi ve DOP kaynaklı uyuşmazlıklar

İnşaat ve Finansman Maliyetinin Değerlendirilmesi

•          Yüksek ve değişken inşaat maliyetlerinin değerlendirilmesi

•          Maliklerin ilave finansman maliyetlerinin değerlendirilmesi

•          Kredi ve finansman maliyetlerinin değerlendirilmesi

•          Kira ve geçici barınma maliyetlerinin değerlendirilmesi

•          Kamu desteklerinin maliyetlerinin değerlendirilmesi

Hukuki ve İdari Sorunlar

•          Riskli yapı tespitlerine yapılan itirazlar ve davalar

•          Ruhsat ve idari izin süreçlerinin uzaması

•          Mevzuat ve inşaat maliyetlerinin değerlendirilmesi

Yüklenici ve Sözleşme Sürecinin Değerlendirilmesi

•          Yüklenici projelerinin değerlendirilmesi

•          Yarım kalmış projelerinin değerlendirilmesi

•          Sözleşmelerde teslim, teminat, teknik şartnamenin değerlendirilmesi

Gayrimenkul Değerleri Açısından Değerlendirilmesi

•          Gayrimenkul değerlerindeki hızlı artış ve spekülatif beklentiler

•          Bağımsız bölümlerin değerlemesi ve değer esaslı paylaşım uyuşmazlıkları

•          Deprem güvenliğinin geri planda kalması ve dönüşümün ekonomik/rantsal beklentiler üzerinden yürütülmesi

Sonuç olarak; 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında  ve beklenen İstanbul Depremi ile beraber yapı güvenliği ve mevcut yapı stokunun yenilenmesi öncelikli hâle gelmiş; eski yapı stokunun yoğun olduğu Bakırköy’de kentsel dönüşüm ihtiyacı daha belirgin hale gelmiştir. 24.07.2026 onaylı 1/1000 Ölçekli Bakırköy Merkez Demiryolu Kuzeyi ve Güneyine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı, Zuhuratbaba, Kartaltepe, Osmaniye, Zeytinlik, Cevizlik, Yenimahalle ve Sakızağacı mahallelerinde dönüşümün önündeki bazı planlama kısıtlarının azaltılmasına yönelik önemli düzenlemeler içermektedir.

Plan kapsamında +1 kat, belirli koşullarda +2 kat, TAKS düzenlemeleri, çatı dairesi, mevcut yapılaşma haklarının korunması, tevhit ve imar hakkı transferi gibi olanaklar dönüşümün ekonomik uygulanabilirliğini artırırken, özellikle apartman ve sitelerde arsa payı, bağımsız bölüm değerleri ve ilave imar haklarından doğan değerin paylaşılması konusunda yeni uyuşmazlıklar ortaya çıkarabilecektir.

Bu nedenle dönüşüm öncesinde imar ve mülkiyet analizi, bağımsız bölüm değerlemesi, dönüşüm maliyeti ve fizibilite analizi, dönüşüm sonrası değerleme ve değer esaslı paylaşım modelinin birlikte hazırlanması; hak sahipleri arasında adil paylaşımın sağlanması ve olası hukuki uyuşmazlıkların azaltılması açısından önem taşımaktadır.

Ekobi̇na Mi̇marlik Mühendi̇sli̇k Enerji̇ Danişmanlik İnşaat Sanayi̇ Ti̇caret Li̇mi̇ted Şi̇rketi̇ Türkiye Şirketi, kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul değerleme, gayrimenkul geliştirme, mimarlık, sürdürülebilir tasarım ve yeşil bina danışmanlığı (imar ve mülkiyet analizi, arsa payı ve bağımsız bölüm değerlemesi, şerefiye analizi, imar artışından kaynaklanan değer tespiti, proje fizibilitesi, inşaat maliyet analizi, değer esaslı paylaşım modeli, mimari proje ve tasarım geliştirme, enerji verimliliği, LEED ve Pasif Ev, sürdürülebilir malzeme ve yapı çözümleri ile teknik mütalaa) hizmetlerini bütüncül bir yaklaşımla sunmaktadır.

·         Mevcut Durum ve Mülkiyet Analizi: Tapu kayıtları, arsa payları, bağımsız bölümler, mevcut ruhsat, iskân, mimari proje ve fiilî kullanım durumunun karşılaştırılması.

·         İmar Durumu ve Plan Notu Analizi: Parselin 24.07.2026 tarihli plan kapsamında sahip olduğu mevcut ve ilave yapılaşma haklarının belirlenmesi; TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri, çatı katı, +1/+2 kat, tevhit ve transfer haklarının incelenmesi.

·         Kazanılmış Hak Analizi: Mevcut ruhsat ve yapı kullanma izin belgesinden kaynaklanan inşaat alanlarının yeni plan hükümleri karşısındaki durumunun belirlenmesi.

·         Arsa Payı Analizi: Tapudaki arsa paylarının bağımsız bölümlerin mevcut değerleriyle uyumunun incelenmesi ve gerekli hâllerde değer esaslı alternatif arsa payı dağılımının oluşturulması.

·         Bağımsız Bölüm Değerlemesi: Daire ve işyerlerinin kat, cephe, alan, kullanım türü, manzara, konum ve diğer değer unsurları dikkate alınarak ayrı ayrı piyasa değerlerinin belirlenmesi.

·         Mevcut Yapının Toplam Değer Analizi: Dönüşüm öncesindeki arsa ve yapı değerinin tespit edilerek hak sahiplerinin ekonomik durumunun ortaya konulması.

·         İmar Artışından Kaynaklanan İlave Değer Analizi: Yeni planın sağladığı ilave kat, inşaat alanı, çatı dairesi veya diğer hakların gayrimenkulün değerine yaptığı katkının hesaplanması.

·         En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi: Parselin yeni plan hükümleri altında ekonomik açıdan en uygun kullanım ve yapılaşma senaryosunun belirlenmesi.

·         Gayrimenkul Geliştirme Fizibilitesi: Toplam satılabilir alan, proje geliri, inşaat maliyeti, finansman gideri, yüklenici payı, malik payı ve geliştirici kârının senaryolar hâlinde hesaplanması.

·         Tevhit ve Ada Bazlı Dönüşüm Analizi: Komşu parsellerin birleştirilmesi hâlinde elde edilecek ilave hakların ve oluşacak ekonomik değerin hesaplanması.

·         İmar Hakkı Transferi Değerlemesi: Transfer edilebilir yapılaşma hakkının miktarının ve ekonomik değerinin belirlenmesi; veren ve alan parsel açısından değer etkisinin incelenmesi.

·         Dönüşüm Öncesi–Sonrası Değer Analizi: Mevcut bağımsız bölüm değeri ile proje tamamlandıktan sonra elde edilecek yeni bağımsız bölüm değerinin karşılaştırılması.

·         Değer Esaslı Hak Sahipliği ve Paylaşım Modeli: Hak sahiplerinin yalnızca mevcut m² veya arsa payına göre değil, mevcut ekonomik değerleri dikkate alınarak yeni projedeki bağımsız bölümlerin dağıtılması için model oluşturulması.

·         Şerefiye Analizi: Yeni projede kat, cephe, manzara, yön, bahçe/teras kullanımı ve ticari konum gibi farklılıkların parasal karşılığının hesaplanması.

·         Yüklenici Tekliflerinin Ekonomik Analizi: Kat karşılığı oranı, maliklere bırakılacak alanlar, nakit ödemeler, kira desteği, teslim süresi ve teknik şartların karşılaştırılması.

·         İnşaat Maliyeti ve Finansman Analizi: Güncel yapı maliyetleri, proje giderleri, ruhsat/harçlar, finansman ve geçici barınma maliyetleri dahil toplam dönüşüm maliyetinin hesaplanması.

·         Kira ve Geçici Barınma Maliyeti Analizi: İnşaat süresince maliklerin karşılaşacağı kira giderlerinin ve yüklenici/kamu desteğinin proje ekonomisine etkisinin hesaplanması.

·         Yüklenici Teknik ve Mali Yeterlilik İncelemesi: Firmanın tamamladığı projeler, mali kapasitesi, süre performansı ve teklifinin gerçekleştirilebilirliğinin değerlendirilmesi.

·         Sözleşme Öncesi Teknik-Ekonomik Görüş: Hukuki danışmanlık yerine geçmemek üzere, kat karşılığı veya dönüşüm sözleşmesindeki ekonomik, teknik ve gayrimenkul geliştirme hükümlerinin değerleme açısından incelenmesi.

·         Uzlaşma Amaçlı Değerleme Raporu: Malikler arasında ortaya çıkan alan, değer, arsa payı ve yeni bağımsız bölüm paylaşımı uyuşmazlıklarının objektif ekonomik verilerle değerlendirilmesi.

·         Teknik Mütalaa Raporu: Malikler, yükleniciler, avukatlar veya mahkemeye sunulmak üzere imar, değerleme, mülkiyet ve gayrimenkul geliştirme yönünden teknik görüş hazırlanması.

·         Dava ve Bilirkişi Raporlarına Karşı Teknik İnceleme: Mevcut değerleme/bilirkişi raporlarındaki yöntem, emsal, hesaplama, arsa payı ve imar hakkı değerlendirmelerinin teknik açıdan incelenmesi.

·         Proje Alternatiflerinin Karşılaştırılması: “Mevcut parselde dönüşüm – tevhit – ada bazlı dönüşüm – yüklenici modeli – maliklerin kendisinin yaptırması” gibi alternatiflerin ekonomik olarak karşılaştırılması.

·         Deprem Güvenliği ve Sürdürülebilir Yapı Danışmanlığı: Yeni yapının yalnızca ekonomik değer değil; enerji verimliliği, sürdürülebilirlik, yaşam döngüsü maliyeti ve uzun dönemli gayrimenkul değeri açısından geliştirilmesi.

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazların mevcut mülkiyet, imar ve ekonomik değerleri ile yeni planın sağladığı yapılaşma hakları birlikte değerlendirilerek, hak sahipleri açısından adil, şeffaf ve değer esaslı bir paylaşım modelinin oluşturulması amaçlanmaktadır. Böylece malik–yüklenici ilişkilerinden bağımsız bölüm paylaşımına, proje fizibilitesinden uzlaşma süreçlerine kadar tüm kararların teknik, ekonomik ve objektif verilere dayalı olarak alınmasına yönelik kapsamlı bir karar destek altyapısı sağlanmaktadır.

09.07.1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanunu; 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı Kanun ile değişikliğe uğramış, ardından 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile yürürlükten kaldırılarak günümüzdeki temel imar mevzuatı oluşturulmuştur. Bakırköy’deki yapılar bu üç kanun kapsamında düzenlenen imar planları ve planlar sonucunda şekillenen ruhsatlar ile yapılmıştır. 6306 riskli yapı kanun kapsamındaki paylaşım modelleri yapılaşma hakkını belirleyen o yapılaşma hakkını belirleyen o dönemdeki yasal ve yönetmelikler ile belirlenmelidir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Harita Kadastro Mühendisi

Turgay GÜLTEKİN

SPK Lisansı: 400216

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Yüksek Şehir Plancısı

Önder ÖZCAN

SPK Lisansı: 402145 

Mimar

Zümrüt Çağlayan ARSLAN